【売買編】元公務員宅建士が教える！重要事項説明で絶対に読み飛ばせない重要ポイント

こんにちは、元公務員宅建士のひろきちです。

貸倉庫に続き、今回は「不動産売買」の重要事項説明（重説）についてお話しします。
売買の重説は、賃貸とは比較にならないほど情報量が多く、一つの見落としが数千万円単位の損害賠償に繋がることもある、まさに「真剣勝負」の場です。

私が準備を進める中で感じた、特に注意すべきポイントと、間違いやすい落とし穴をまとめました。

重説の項目は多岐にわたりますが、特にトラブルの火種になりやすいのが以下の3点です。

「法令上の制限」の根拠
都市計画法や建築基準法はもちろんですが、自治体独自の条例（景観条例や崖条例など）は見落としがちです。元公務員の視点で見ても、自治体のルールは意外と複雑。ここが建物の再建築に直結します。
契約の解除に関する規定
ローン特約や契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の期間・範囲です。「いつまでなら無条件で解約できるのか」「不具合があった時に誰が責任を負うのか」は、買主様が最も不安に思う部分です。
インフラの整備状況（私道負担を含む）
水道管が他人の敷地を通っていないか、私道の持分はあるか。これらは将来の建て替え時や売却時に大きなトラブルの原因になります。

ベテランでもうっかりしやすいポイントを比較表にしました。

項目	注意すべき理由
ハザードマップ	単に「該当あり」と伝えるだけでなく、最新の図面を見せながら、浸水想定が何メートルなのかを具体的に説明する必要があります。
境界の非明示	「現況渡し（境界未確定）」の場合のリスクを説明し忘れると、引き渡し後の近隣トラブルに直結します。
管理費・修繕積立金	（マンションの場合）現在の金額だけでなく、「改定の予定があるか」「滞納金があるか」まで調査が必要です。