賃貸不動産経営管理士試験対策：最重要分野「借主の募集」を徹底解説！

🔍 賃貸不動産経営管理士試験対策：最重要分野「借主の募集」を徹底解説！【元公務員宅建士ひろきちの合格ブログ】

賃貸経営管理士試験において、「借主の募集」は実務だけでなく法令の絡みも多く、最重要分野の一つです。特に宅地建物取引業法（宅建業法）との関係が深いため、元公務員宅建士であるひろきちが、試験で問われるポイントを解説します！

💡 管理業務における「借主の募集」の定義

賃貸住宅管理業法における「賃貸住宅管理業務」は、大きく分けて以下の2つです。

1. 維持保全業務 (メンテナンスや修繕など)
2. 家賃、敷金等の受領、保管及び返還に係る業務 (金銭管理)

ここで重要なのは、「借主の募集行為」そのものは、賃貸住宅管理業法の管理業務の対象外であるという点です。

• 賃貸住宅管理業法: 管理受託契約に基づき、入居後の維持保全や金銭管理を担う。
• 借主の募集: 宅地建物取引業法に基づく媒介（仲介）行為にあたる。

したがって、管理業者が募集行為を行う場合は、宅地建物取引業の免許が別途必要となります。

🤝 宅建業法との絡み：宅建士が担う役割

管理会社が借主の募集を行う場合、宅建業者として以下の法令を遵守する必要があります。

1. 広告規制（宅建業法第32条）

媒体（チラシ、ネット広告など）を問わず、募集広告を出す際は、取引態様の明示や誇大広告の禁止が適用されます。

• 誇大広告の禁止: 実際のものよりも著しく優良または有利であると誤認させるような表示は禁止されます。例：「徒歩1分」と記載したが、実際には徒歩10分かかる。
• 取引態様の明示: 「媒介（仲介）」、「代理」、「貸主（自己）」のいずれかを明示しなければなりません。

2. 重要事項説明（宅建業法第35条）

借主（入居者）と賃貸借契約を締結する前に、宅地建物取引士が記名押印した書面を交付し、重要事項を説明しなければなりません。

• 管理士試験では、重要事項説明の「何を説明すべきか」（飲用水、ガス、設備の整備状況など）が問われます。

⚠️ 間違えやすいポイント

賃貸住宅管理業法上の重要事項説明と混同しない！

管理業者がオーナー（委託者）と管理受託契約を結ぶ際にも、賃貸住宅管理業法に基づき重要事項の説明（管理業務の実施方法、報酬額など）が必要です。これと、宅建業法に基づき入居者に行う重要事項説明は完全に別物です。

📝 募集活動の実務と差別禁止

1. 募集条件の設定

管理士は、オーナーに対し、市場の家賃相場、募集条件（ペット可否、初期費用など）について、市場調査に基づいた適切な提案を行う必要があります。

2. 入居審査

申込者に対しては、家賃の支払能力、人柄、連帯保証人の有無などを確認し、適正な審査を行います。

• （管理士として重要！）：賃貸住宅の募集や契約において、人種、国籍、性別、特定の病歴などを理由に入居を拒否するなどの不当な差別的取り扱いは禁止されています（例：国土交通省のガイドライン等による）。

3. 広告掲載前の準備

宅建業法では、募集広告を出す前に、契約を成立させる意思（いつでも賃貸できる状態であること）が必要であり、管理士もその確認を担います。

• おとり広告の禁止: 実際には存在しない、または契約する意思がない物件を広告に出すことは、宅建業法違反として厳しく罰せられます。

📣 ひろきちの一言