🤔 賃貸管理士試験の難所！「管理受託契約」と「サブリース」の違いを徹底整理【元公務員宅建士ひろきちの合格ブログ】
賃貸不動産経営管理士の学習を進める中で、誰もが一度は混乱するのが「管理受託契約」と「サブリース契約（特定賃貸借契約）」の違いです。
似ているようで、法律上の性質や責任の所在が全く異なります。宅建試験の知識が逆に行き詰まりの原因になることもあるので、元公務員宅建士の視点でスッキリ整理していきましょう！
💡 一目でわかる！基本構造の違い
まずは、この2つの契約が「誰と誰の、何の契約か」を明確にしましょう。
| 項目 | 管理受託契約 | サブリース契約 |
|---|---|---|
| 法律上の性質 | 委任・準委任契約 | 賃貸借契約 |
| 貸主は誰か？ | オーナー（所有者） | サブリース業者（転貸人） |
| 賃料支払の仕組み | 入居者からの賃料から手数料を引く | 業者がオーナーへ一定額を支払う |
| 空室リスク | オーナーが負う | 業者が負う（原則） |
🤝 宅建業法との絡み：ここが間違いやすい！
宅建士の方なら「自ら貸主は宅建業法の適用外」というルールをご存知ですよね。しかし、賃貸住宅管理業法ではルールが異なります！
1. サブリースは「媒介」ではない
サブリース業者が入居者を探す行為は、自らが「貸主」となるため、宅建業法上の「媒介（仲介）」には当たりません。したがって、この部分に宅建業法は適用されません。
2. 重要事項説明の主体の違い
- 管理受託契約：管理業者がオーナーへ説明する（賃貸住宅管理業法第13条）。
- サブリース契約：サブリース業者（特定賃貸借契約の締結者）がオーナーへ説明する（賃貸住宅管理業法第30条）。
※宅建業法35条の重説は、「入居者」に対して行うものです。誰に対する説明なのか、主語をしっかり読み取りましょう！
⚠️ 試験で狙われる！「借地借家法」の適用
ここが最大の引っかけポイントです。
- 管理受託契約には、借地借家法は適用されません。（ただの業務委託だから）
- サブリース契約（マスターリース契約）には、借地借家法が適用されます！
【超重要！】
サブリース業者は、オーナーに対して「借家人」としての権利を持ちます。そのため、たとえ契約書に「賃料不減額」と書いてあっても、サブリース業者は借地借家法第32条に基づき、オーナーに対して賃料減額請求ができてしまいます。
📝 まとめ：管理士受験生へのアドバイス
管理受託契約は「オーナーの代わりに動く」イメージ、サブリース契約は「オーナーから一旦借りて、商売をする」イメージです。
特にサブリースは、オーナー保護のために「特定賃貸借契約」として厳しく規制されています。勧誘者（営業マン）に対する不当な勧誘の禁止など、サブリース特有のルールを重点的に覚えましょう。
📣 ひろきちの一言
明日忘年会なので、今日少しでも多く勉強します！
（イベントがある時ほど、その前の時間をどれだけ有効に使えるかが合格への分かれ道です。一緒に頑張りましょう！）
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