賃貸管理士試験「契約終了」の落とし穴！宅建合格者が迷う実務の境界線

賃貸管理士試験「契約終了」の落とし穴！宅建合格者が迷う実務の境界線

「勉強しているのに、実務的なひねり問題で間違えてしまう…」と不安を感じていませんか？元公務員の宅建士ひろきちです。私は16年間、規律に縛られた公務員として働きましたが、自由な人生を求めて宅建をゼロから1年で一発合格。その後アガルートを活用し、貸金業務取扱主任者も取得しました。現在は公務員を辞め、一般企業で働きながら次のステージへ再始動しています。

「賃貸借契約の終了」は、宅建知識がある人ほど「暗記したはずの期間」や「相続の例外」で足元をすくわれる難所です。この記事では、私が実際に合格を掴み取った経験から、試験で狙われる「終了のルール」と「実務上の注意点」を徹底解説します。この記事を読めば、複雑な終了事由の優先順位が整理され、得点力が確実にアップします。結論、誰が権利を承継し、いつ契約が切れるのかを区別できれば、合格は目前です。

最短ルートで「自由」を掴みたい方へ

私は宅建を独学で合格しましたが、正直に言ってものすごく大変でした。膨大な時間を浪費し、精神的にもハードだったと後悔しています。

その後、他の資格でアガルートの講座を利用したところ、もっと短時間の勉強で合格できたことに驚きました。宅建の時からアガルートを使っておけば‥と今でも思うほどです。効率的に合格を目指すなら、プロの教材を信じるのが一番の近道です。

アガルートアカデミーで合格時間を短縮する

1. 宅建とここが違う！「死亡」による承継のルール

宅建では「賃借人が死亡したら相続人が承継する」という基本で足りました。賃貸管理士試験では、「相続人がいない場合」の実務が問われます。特に内縁の配偶者がいる場合、居住用建物であれば相続人がいなくてもその権利を承継できる（借地借家法36条）という規定は超頻出です。

また、賃貸人が死亡した場合はどうでしょうか？これは単純に相続人が新しいオーナーになります。管理業者は、相続人が確定するまで誰に家賃を案内すべきか、といった実務的な動きまでセットで問われます。

2. 間違いやすい！「合意解除」と「解約申入れ」の区別

契約終了のパターンを整理しましょう。宅建合格者が最も間違いやすいのは「いつ終わるか」の期間です。特にオーナー側からの「解約申入れ」には、6ヶ月前の予告と正当事由が不可欠。この「正当事由」の具体例（立ち退き料の有無など）が管理士試験の醍醐味です。

「建物がなくなったら契約も自動消滅」という原則は絶対です。これに対し、滞納などの「信頼関係破壊」による解除は、原則として催告が必要となる点と比較して覚えましょう。

3. 行方不明・残置物処理の恐怖

実務で一番怖いのが、入居者が夜逃げして行方不明になったケースです。オーナーが勝手に部屋に入って荷物を捨てると不法行為になります。試験では「自力救済の禁止」として出題されます。どんなに正当な理由があっても、法的手続き（公示送達など）を踏まなければならないという、法治国家の厳しさを理解しましょう。