賃貸住宅管理業法（賃貸業法）を解説！管理受託方式とサブリース方式の違いとは？

🏠 賃貸住宅管理業法（賃貸業法）を解説！管理受託方式とサブリース方式の違いとは？

元公務員宅建士のひろきちです！

2020年（令和2年）に施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（通称：賃貸住宅管理業法、または賃貸業法）は、賃貸経営を行う大家さんや、管理業者にとって非常に重要な法律です。

この法律を理解する上で、特に知っておくべきポイントの一つが、管理の方式である「管理受託方式」と「サブリース方式」の違いです。

今回は、それぞれの方式が賃貸業法でどのように扱われ、大家さんにとってどんな違いがあるのかを、簡潔に解説していきます！

賃貸業法は、賃貸住宅の管理業者を登録制度とし、管理業務の適正化を図るための法律です。主な目的は、入居者・オーナー双方の利益保護と、健全な賃貸市場の発展にあります。

特に、管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業を行う事業者は、国土交通大臣への登録が義務付けられています。

賃貸業法では、賃貸住宅の管理業務を大きく以下の2つの方式に分けて定義し、それぞれ異なる規制を適用しています。

比較項目	管理受託方式	サブリース方式
契約関係	オーナー $\leftrightarrow$ 管理業者 $\leftrightarrow$ 入居者	オーナー $\leftrightarrow$ サブリース業者 $\leftrightarrow$ 入居者
法的定義	賃貸住宅管理業（法第2条第2項）	特定賃貸借契約（法第2条第3項）
業法の規制	管理業の登録・義務（法第3条〜）	特定賃貸借標準契約書の利用推奨、不当な勧誘等の禁止（法第32条〜）など
家賃収入	家賃はオーナーへ。手数料を管理業者に支払う。	家賃はサブリース業者へ。オーナーには固定の賃料が支払われる。
空室リスク	オーナーが負う。	サブリース業者が負う。（※ただし、減額交渉リスクあり）

これは、一般的に「管理委託」や「一般管理」と呼ばれる方式です。

「一括借り上げ」とも呼ばれる方式で、管理受託方式とは根本的に異なります。

賃貸業法における「特定賃貸借契約」に該当します。
サブリース業者は、契約締結前の不当な勧誘や、契約時の誇大広告が禁止されています（法第32条、第33条）。例えば、「30年間家賃保証で安心！」といった表現に対し、家賃減額のリスクを説明しないことは不当な勧誘にあたる可能性があります。
オーナーに家賃の減額請求ができることなど、リスクに関する重要事項を契約前に書面で説明することが義務付けられています（法第34条）。

方式	メリット	デメリット・留意点
管理受託	満室時の収益最大化が可能。	空室リスクを負う。管理業者選びが重要。
サブリース	空室リスクを負わない（家賃保証）。管理の手間が少ない。	収益性は低い。家賃減額リスクを負う。