賃貸業法でオーナーを守る！「重要事項の説明義務」のポイントとは？

🏠 賃貸業法でオーナーを守る！「重要事項の説明義務」のポイントとは？

元公務員宅建士のひろきちです！

前回の記事では、賃貸住宅管理業法（賃貸業法）における「管理受託方式」と「サブリース方式」の違いについて解説しました。

今回は、この賃貸業法がオーナー（大家さん）を守るために定めている、最も重要なルールのひとつ、「重要事項の説明義務」について、詳しくポイントを絞って解説していきます。

このルールは、契約後のトラブルを防ぐための予防線であり、オーナー様が管理業者と契約を結ぶ際に必ずチェックすべき項目です！

賃貸業法では、賃貸住宅の管理に関する契約を結ぶ際、業者がオーナーに対し、契約内容やリスクに関する特に重要な事項を、書面を交付して説明することを義務付けています。

この義務の目的は、オーナーが管理契約やサブリース契約の内容を十分に理解しないまま、不利な契約を結んでしまうのを防ぐためです。

この説明義務は、管理方式によって内容が異なります。

「管理受託方式」（一般管理）とは、オーナーが管理業務を業者に委託する方式です。

管理受託契約において、業者は以下の事項について説明しなくてはなりません。

管理業務の内容と実施方法
- 賃料の集金、清掃、修繕対応など、具体的にどの業務をどこまで行うのか。
管理業務の費用（報酬）の額と支払い方法
- 月々の管理手数料だけでなく、更新業務手数料など、発生し得る全ての費用。
財産の分別管理に関する事項
- オーナーから預かった家賃や敷金などを、管理業者の固有財産とは分けて管理する仕組み（分別管理）がどうなっているか。これは、万が一業者が倒産した際にオーナーの財産を守るための非常に重要な規定です。
契約期間と解除に関する事項
- 契約の期間や、オーナーから契約を解除する場合の条件や予告期間。

「サブリース方式」（一括借り上げ/特定賃貸借契約）とは、業者がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する方式です。

サブリース契約において、業者は以下の事項について説明しなくてはなりません。特に、サブリース契約は将来的な賃料の変動リスクを伴うため、その説明が非常に重要です。

賃料の減額請求に関する事項（最重要！）
- 契約期間中であっても、市場の状況や建物の状態により、サブリース業者からオーナーに対し賃料の減額を請求できること、そしてその請求が認められる具体的な条件。
- 「〇〇年間家賃保証！」という広告を信用するだけでなく、減額リスクについての説明を必ず確認しましょう。
契約解除に関する事項
- サブリース業者が契約を解除できる条件や予告期間。
維持保全（修繕）費用の負担に関する事項
- 修繕やメンテナンスにかかる費用について、オーナーとサブリース業者のどちらが、どの程度負担するのか。また、その費用の算定方法。