【宅建実務】どこまでが「不動産」？境界線はどこ？元公務員宅建士が徹底解説！

皆さん、こんにちは！元公務員宅建士のひろきちです。

宅建試験に合格し、いざ実務に入ると「これって不動産に含まれるの？」「境界線ってどう考えればいいの？」という基本の部分で、意外と迷うシーンに直面します。

今回は、知っているようで間違いやすい「不動産の定義」と「所有権の範囲」について、実務のポイントを整理してお伝えします！

1. 「不動産」に含まれるもの・含まれないもの

まず基本中の基本ですが、不動産とは「土地およびその定着物」を指します。ポイントは「容易に切り離せないかどうか」です。

【実務の落とし穴！】
「照明やカーテンは付いてくるものだと思っていた」という買主様とのトラブルは意外と多いです。実務では必ず「付帯設備表」を用いて、置いていくものと持っていくものを明確に区分しましょう。

2. 「土地」の所有権はどこまで？

土地の所有権は、隣地との所有権の境目までが範囲となります。

• 境界がはっきりしている場合：隣地との接点にある境界標や、境界となる塀が基準となります。
• 境界がわからない場合：境界線がなかったり曖昧だったりする場合は、隣地の所有者と相談したり、土地家屋調査士などの専門家に依頼して明確にする必要があります。

3. マンションなどの建物の場合は？

マンションのような区分所有建物の場合は、お隣さんとの境目をどう考えるかがポイントです。

原則：隣室との境にある壁や柱の「厚みの中央部分」まで

実務上は「内法（うちのり）」と「壁芯（かべしん）」の違いなど、登記簿とパンフレットで面積が異なる点も併せて説明できるようになるとプロフェッショナルですね。