重説と契約書、何が違う？説明の順番と注意点をプロが解説

こんにちは！元公務員宅建士のひろきちです。

本日、ついに宅建士として記念すべき「初重説」を終えてきました！物件は貸し倉庫。IT重説という形でしたが、非常に密度の濃い時間を過ごせました。

実務に入りたての頃、多くの人が迷うのが「重要事項説明（重説）」と「賃貸借契約書」の説明の切り分けです。今回は、私が実際に準備し、実践したポイントをまとめました。

1. 重説と契約書、説明の「順番」と「役割」

まず、大原則として「重説が先、契約が後」です。これは、物件の内容をしっかり理解・納得した上で契約を結んでもらうためです。

書類名	役割（イメージ）	説明のタイミング
重要事項説明書	物件や権利の「スペック」説明	契約の判断前（一番最初）
賃貸借契約書	貸主・借主間の「約束事」	重説の承認後

実務では、重説で「この物件はこういう状態です（抵当権の有無、ハザードマップ、設備の状況など）」と説明し、その後に契約書で「だから、こういうルールで貸し借りします（賃料、解約予告、禁止事項など）」と進めるのがスムーズです。

賃料や敷金などは両方の書類に記載されています。ここでよくある質問が「さっきも言ったけど、何が違うの？」というもの。

私はこう説明するようにしています。

「重要事項説明は、宅建業法に基づき『物件の情報』を正しくお伝えするものです。一方、契約書は『お客様とオーナー様との間の合意事項』になります。重複する部分もありますが、大切な条件ですので改めて確認させていただきますね。」

特に貸し倉庫の場合、以下の3点は質問が出やすいので準備が必要です。

「現状渡し」の範囲：重説で設備の「無」を説明する際、「故障時の修理義務はどちらにあるか」を契約書の修繕条項とセットで聞かれることが多いです。
解約予告のタイミング：「倉庫を閉める時、いつまでに言えばいい？」という点。重説の「契約の解除」と契約書の「中途解約」をリンクさせて説明します。
管理窓口：「何かあったら誰に言えばいい？」という点。仲介業者と管理会社の役割分担を明確に伝えます。連絡先の電話番号まで一緒に指差し確認するのが信頼への近道です。