【宅建実務】不動産調査を最短で回る「6つのステップ」と鉄則をプロが伝授！

皆さん、こんにちは！元公務員宅建士のひろきちです。

不動産調査、どこから手を付けていいか迷っていませんか？実は調査には、無駄な手間を省き、かつ正確に現状を把握するための「黄金の順序」があります。

今回は、私が実務で徹底している不動産調査の6大対象とその攻略順についてお話しします！

1. 不動産調査の6つの対象と目的

まずは、私たちがどこを調査すべきか整理しましょう。

2. 効率を最大化する「調査の順序」

この6つを効率よく回るなら、ズバリ「1 → 2 → 3 → 4 → 5 → 6」の順序が鉄則です！

• 当事者を最優先にする理由： 私たちには見えない情報を豊富に持っているからです。当事者しか知らないことが、後の調査の手がかりになります。
• 法務局を3番にする理由： 権利関係は、1と2の調査で事前にある程度把握できるため、その裏付けとして行います。
• 役所を4番にする理由： 法務局で取得した登記事項証明書や公図、地積測量図を役所調査で使う場面が多いからです。

【ひろきちの鉄則】
どこから調査すべきか悩んだら、「情報量の多いところ」から調査していく。 これが不動産調査の揺るぎないルールです。

3. 「住宅地図」と「3つのT」で調査を研ぎ澄ます

調査の際は、居住者名が表示されたA4 1枚の住宅地図を用意しましょう。その地図を眺めながら、依頼者の目的と「3つのT（利用・取引・お金）」を思い浮かべます。

これにより、不要な調査を割愛する判断ができます。例えば、隣地が個人住宅なら登記事項証明書の取得を省けますが、法人所有なら騒音や臭いのリスクを予測し、しっかり調査するといった判断です。

また、敷地内に擁壁（ようへき）がある場合は、安全性の確認を最優先にします。組み直しが必要になれば多額の費用（お金）がかかるため、当事者へのヒアリングと現地調査が極めて重要になります。